几年前，全世界都在盯着中国的房地产崩盘，鬼城、万亿债务、史上最大破产，这些词天天霸占头条。可如今，风向变了，新闻里全是中国的电动汽车、太阳能和机器人，显得那么高大上。
大家心里都有个疑问：那场来势汹汹的房地产危机，到底咋样了？是被高科技产业的繁荣给 “治好” 了，还是躲在背后，偷偷拖着中国经济后腿，只是大家被高科技晃了眼，没注意？
想弄明白这事，可真不容易，中国现在对外公布的数据是越来越保守。不过，最近出了两份特别有分量的研究报告，咱们今天就好好聊聊。
一个好消息，一个坏消息
先看宏观数据。咱们都知道，日本、欧洲、美国都经历过房地产崩盘，结果不是大萧条就是失去的十年。可看中国这宏观经济，还真挺得住。
经济增长从之前的 10% 降到了现在的 5%，最近甚至到 4.5%。这速度，日本和美国做梦都想要。
但中国现在愁的不是增速低，而是这增速能不能稳住。问题就出在这儿。2022 年以前，房地产投资是中国经济增长的大引擎。
可现在，这引擎不光不转了，还往后拽，一年比一年厉害。到 2026 年，房地产今年前5个月已下跌16.2%。
这房地产投资是固定资产投资的一部分，固定资产投资还包括基建和工厂投资。疫情后，固定资产投资增长还能维持在 4% 左右。
但现在情况变了，包括基建、房地产、工厂在内的固定资产投资，在 2026 年反而要拖累经济增长 4.1 个百分点。更让人担心的是，折腾了这么多年，总固定资产投资感觉已经涨到头了，开始原地踏步。
投资只是一方面，经济还得看消费和出口。消费这块，房地产崩盘后，中国老百姓花钱就变得抠抠搜搜，增速只有 3% 左右，到今年 5 月居然还变成负增长了，这情况也就是疫情期间才见过。
出口呢，那真是猛的一塌糊涂，全世界都知道。但问题是中国经济太大了，光靠出口根本拉不动。
你看中国 GDP 构成，出口那部分占比其实很小。真正的大头是国内消费和投资，可现在这俩都蔫了，一个负增长，一个拖后腿，这能不让人揪心吗？
日本的老路？那这是为啥呢？
中国制造业明明比以前更猛了，但房地产投资却越陷越深，这本身就是个强烈的信号：房地产危机不但没完，反而可能更严重了。为了搞清楚这事，哈佛大学教授罗格夫和 IMF 经济学家杨原晨发了一篇新论文，专门对比中国和 90 年代日本的房地产危机。
论文里有个惊人的数据：中国二三线城市，比如厦门、广州、襄阳、郑州，房价从最高点跌了快 30%！而一线城市像北京上海，目前才跌了 10%。
对比日本房地产崩盘，房价直接跌到最高点的 40% 左右。所以作者判断，如果中国这调整路子跟日本一样，那现在才走了一半；要是跟美国 2008 年那会儿似的，那大概已经走完三分之二了。
那中国到底会像日本那样，陷入十年低迷，还是会像美国那样，几年就缓过来？罗格夫和杨原晨说，关键看三个渠道。
首先，要是没发生信贷紧缩，那房地产崩盘对经济的冲击就有限。当年美国次贷危机后，银行一害怕，不给企业放贷了，小危机就变成了大衰退。
所以中国没走美国那条信贷紧缩的老路，而是把信贷从房地产转移到了制造业。那为啥投资和消费还是这么惨？这就得看另外三个渠道了。
投资、消费和信心，全被套牢
第一个是投资渠道。日本房地产投资占 GDP 的比重，80、90 年代最高到 6%，后来跌到 3%。
中国呢，从 1997 年的 2% 猛冲到 2020 年的 10%，现在已经跌到 5% 左右。房地产投资一跌，建筑师、建筑工人、中介、卖厨卫的、电工、家具店全都跟着倒霉。
这几年，房地产投资确实一直在拖累中国经济，但之前被制造业投资的大爆发给抵消了，所以总量还行。
结果今年，房地产投资跌得更狠，政府又搞了个 “反内卷” 行动，要限制太阳能、电动车这些行业过度竞争和产能过剩，地方政府不能再像以前那样为了拼 GDP 猛砸钱了。这下，制造业投资也要熄火。
第二个是消费渠道。以前老百姓有钱就爱买第二套、第三套房，房价一涨，觉得自己可富了，花钱大手大脚。
现在房价年年跌，大家的财富缩水，自然就不敢花钱了。这叫消费渠道。第三个是信心渠道。
研究发现，日本房价跌得最狠的地方，老百姓心态也最悲观，更不敢花钱。罗格夫他们用 AI 分析，发现中国也是这样，特别是那些房价跌得惨的二三线城市，大家对未来经济越来越没信心。
还没完，但最难受的时候可能还没来
所以，中国房地产崩盘现在啥情况？还在进行中，而且挺严重。
但因为之前靠制造业投资和国有银行的信贷撑着，所以冲击没像日本 90 年代和美国 2007 年那样一下子就爆发出来。可现在 “反内卷” 一来，制造业投资也要降温，房地产崩盘对经济的负面影响就又藏不住了。
那这苦日子还得过多久？美国当年是靠私营银行快速清理债务，所以恢复快。中国这模式，我看更像日本。
要是真走日本的老路，那至少还有 6 年消费都会没精打采。再加上 “反内卷” 政策，投资增长也会更差。
中国之前的策略是拿制造业投资来对冲房地产的坑，但老百姓被房地产套牢，钱袋子捂得紧紧的，哪还有钱买那么多电动车、太阳能板和机器人？生产出来的东西自己消化不了，只能往国外卖。
可中国体量这么大，想靠出口翻身，门都没有。所以，制造业投资热潮一过，全世界可能又得开始操心中国的房地产危机了。
这回，估计没那么容易糊弄过去了。
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